Kentsel dönüşüm uygulamalarında karar alma ve yıkım sürecini hızlandıracak önemli bir düzenleme yürürlüğe girdi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde değişikliğe gidildiğini duyurdu. Düzenleme, Resmi Gazete’de yayımlanarak bugünden itibaren yürürlüğe girdi.
Tek Hak Sahibi Yeterli Olacak
Yeni düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde dönüşüm sürecinin başlaması için bir malik talebi yeterli olacak. Maliklerden birinin istemesi halinde tüm hak sahipleri toplantıya çağrılacak ve süreç resmen başlayacak.
Toplantılar, hisseleri oranında salt çoğunluk sağlanması halinde geçerli olacak. Alınan kararlar tutanak altına alınacak ve karara katılmayan maliklere tebligat yapılacak.
Karara Katılmayanın Payı Satılabilecek
Salt çoğunlukla alınan karara rağmen anlaşmaya katılmayan hak sahiplerinin payları, açık artırma yoluyla diğer paydaşlara satılabilecek. Satış, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenecek rayiç bedelin altında olmayacak.
Paydaşlara satış yapılamaması durumunda; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ satın alabilecek.
Yıkım Sonrası Arsada Öncelik Devlette
Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmaz arsa haline gelirse, satış önceliği kamuya verilecek. Arsa, öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, Bakanlığa bağlı kuruluşlara, idareye veya TOKİ’ye teklif edilecek.
Uygun görülmesi halinde, payları satın alınan hak sahipleriyle konut ya da işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Parsel Birleştirme ve Satışta Yeni Kurallar
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; tevhit (birleştirme), ifraz, taksim, pay satışı ve yeniden inşaat gibi işlemler, paydaşların salt çoğunluğunun kararıyla gerçekleştirilebilecek. Ancak boş parsellerin, riskli yapı bulunan parsellerle birleştirilebilmesi için boş parsel maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekecek.
Zemin Uygun Değilse Başka Parsel Seçeneği
Birden fazla riskli parselin birleştirilmesi durumunda, her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk kararı aranacak. Zemin koşulları veya imar kısıtları nedeniyle yapılaşma mümkün değilse, imar hakkı başka bir parsele aktarılabilecek ve dönüşümden doğan haklar yeni parsel üzerinde kullanılmaya devam edecek.
İtiraz Süreleri Kritik: Konut Satılabilir
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere tebligat yapılacak. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, itiraz edenlerin arsa payları rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılacak.
Paydaşlara satış gerçekleşmezse, paylar TOKİ, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından satın alınabilecek.
Satış Tekrar Edilebilecek, Muafiyetler Korunacak
İlk satışta payların alınmaması halinde, salt çoğunluk talebiyle satış işlemleri yeniden yapılabilecek. Farklı parsele geçişlerde tapu harcı ve diğer ücret muafiyetleri belirli oranlarda korunacak.
Ayrıca yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
Teminat ve Harçlarda Yeni Düzenleme
1 Ocak 2024’ten sonra düzenlenen yapı ruhsatları için verilen teminatlar, müteahhit talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek. Ayrıca imar hakkı transferi yapılan parsellerde harç ve ücret muafiyetleri korunacak.
